Nue-propriété ou usufruit : comment bien démembrer ses parts de SCPI
Le démembrement de parts de SCPI permet d'ajuster finement l'investissement immobilier aux objectifs patrimoniaux de chaque investisseur. Deux cas concrets illustrent la souplesse de ce mécanisme : préparer sa retraite sans fiscalité pendant la phase active, ou organiser la transmission tout en conservant des revenus.
Roger acquiert la nue-propriété de parts de SCPI pour 100 000 euros. Décote comprise, il économise 35 % par rapport au prix de pleine propriété. Pendant 15 ans, il ne perçoit aucun revenu et n'est donc soumis à aucune fiscalité sur les loyers. À 65 ans, au moment de son départ à la retraite, il récupère automatiquement la pleine propriété de ses parts. Sur la base d'un rendement annuel net hypothétique de 5 %, il percevra alors près de 7 700 euros de revenus annuels.
Ce montage répond à une problématique simple : comment préparer un complément de retraite sans alourdir sa fiscalité pendant la phase active ? À 50 ans, Roger perçoit des revenus confortables mais fortement imposés, avec une tranche marginale d'imposition à 41 %. L'investissement locatif en direct lui paraît contraignant, l'achat de parts de SCPI en pleine propriété trop fiscalisé. Le démembrement de parts de SCPI lui offre une alternative adaptée à son horizon de placement.
Le principe juridique du démembrement consiste à dissocier le droit de propriété en deux composantes distinctes : la nue-propriété, qui correspond à la détention du capital, et l'usufruit, qui donne droit à la perception des loyers. Côté nu-propriétaire, l'investissement s'effectue à un prix décoté, généralement compris entre 60 % et 80 % de la valeur de pleine propriété, selon la durée du démembrement. Pendant cette période, aucun revenu n'est perçu, donc aucune fiscalité à supporter, et les parts restent exclues de l'assiette de l'IFI.
L'usufruit pour transmettre
Bernard a 71 ans. Retraité et père de trois enfants âgés de 35 à 45 ans, il souhaite à la fois conserver un complément de revenus et préparer la transmission de son patrimoine dans un cadre fiscal maîtrisé. Le démembrement viager répond précisément à cette double problématique.
Bernard peut transmettre dès aujourd'hui la nue-propriété de parts de SCPI à ses enfants, tout en conservant l'usufruit, c'est-à-dire le droit de percevoir les loyers sa vie durant. À son décès, l'usufruit s'éteint automatiquement et ses enfants récupèrent la pleine propriété des parts, sans fiscalité supplémentaire.
La valeur de la nue-propriété est déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier. À 71 ans, elle représente environ 70 % de la valeur de pleine propriété. En calibrant son investissement pour rester sous le seuil des 100 000 euros par enfant, correspondant au seuil de l'abattement fiscal pour la donation, Bernard peut ainsi organiser une transmission progressive, tout en sécurisant ses revenus et en optimisant la fiscalité successorale.
À l'inverse du nu-propriétaire, l'usufruitier privilégie la génération de revenus immédiats. Il perçoit l'intégralité des loyers distribués par la SCPI, sans immobiliser de capital à long terme et sans risque en capital, l'usufruit étant par nature temporaire et s'éteignant automatiquement à l'échéance. Un outil particulièrement adapté pour générer des revenus complémentaires ou valoriser une trésorerie dans un cadre maîtrisé.
Le démembrement de propriété appliqué aux SCPI constitue une solution d'investissement particulièrement efficiente, en conjuguant plusieurs leviers de performance. Il offre un bénéfice financier grâce à l'acquisition des parts avec une décote significative par rapport à leur valeur en pleine propriété. Sur le plan fiscal, la séparation du capital et des revenus permet d'optimiser la charge d'imposition en l'adaptant au profil et aux objectifs de l'investisseur. Le démembrement répond à un enjeu patrimonial majeur, en facilitant l'organisation, la transmission ou la structuration du patrimoine sur le long terme.
Daniel While, directeur recherches et stratégie chez Euryale, explique qu'en permettant de dissocier capital et revenus, le démembrement de parts SCPI offre une réponse concrète à des objectifs patrimoniaux très différents, sans pour autant remettre en cause la nature immobilière ni la mutualisation du risque propres aux SCPI. Ce mécanisme permet de redonner du temps à l'investissement immobilier, ce qui en fait un atout particulièrement efficace pour aligner un placement avec un objectif patrimonial précis.