L'immobilier, outre l'acquisition de sa résidence principale, est un outil de développement du patrimoine.
Dans cette optique, l'investissement locatif est un outil d'optimisation efficace. L'achat d'un logement locatif permet de se constituer un patrimoine et des revenus supplémentaires.
Indépendamment du dispositif foncier (Pinel, Duflot, Jego, Malraux, Monument historique, Bouvard…) qui contribue à rendre ce type de placement encore plus attractif, vous devez, pour réaliser une bonne opération, prendre en compte l'investissement dans sa globalité.
Ainsi, l'état du marché, les possibilités de location ou de revente à un prix convenable sont des éléments à évaluer lors de l'achat. Votre budget doit également intégrer l'ensemble des dépenses auxquelles vous devrez faire face. Il s'agit notamment des frais de notaire, des impôts (impôt sur le revenu foncier et impôts locaux), des éventuelles charges de copropriété, des frais d'emprunt (frais de dossier, d'assurance…), des assurances (garantie des loyers), des frais de gestion éventuels (gestion du bien confiée à un tiers).
En cas de location meublée (professionnelle ou non professionnelle), vous devez également prendre en considération les frais supplémentaires liés (meubles, vaisselle, frais de gestion…).
Logements neufs (loi fiscale en vigueur) :
Loi PINEL : Les contribuables qui acquièrent, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, dans les zones A et B, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition de s'engager à le louer nu. Le taux de l'avantage varie selon la durée d'engagement et la localisation du logement (en métropole ou outre-mer).
Logements anciens avec travaux (déficit foncier) :
LMNP / LMP :
La location en meublé consiste à louer des locaux (chambres ou appartements) meublés directement habitables par le locataire. L'appartement loué en meublé doit être entièrement équipé (literie, ustensiles de cuisine, chauffage, meubles de rangement, réfrigérateur, table et chaises…). Le locataire doit pouvoir y résider en n'ayant que ses affaires personnelles à apporter.
SCPI :
Organisme de placement collectif qui a pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Malraux en souscrivant des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) et bénéficier ainsi d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 30 % du montant de votre souscription sous réserve de vous engager à conserver vos parts pendant une durée, en principe, de 9 ans.
L'acquisition de parts de SCPI rend plus accessible l'investissement immobilier (qui peut être moins important que pour un logement) et vous soulage du choix et de la gestion du bien, délégués à la société.
OPCI :
L'organisme de placement collectif immobilier (OPCI) est un nouvel instrument d'investissement immobilier modernisant l'offre de produits d'épargne immobilière à l'intention des particuliers et des investisseurs institutionnels.
Ces organismes ont pour objet l'investissement dans des immeubles qu'ils donnent en location ou qu'ils font construire exclusivement en vue de leur location, toutes opérations nécessaires à leur usage ou à leur revente, la réalisation de travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location et accessoirement la gestion d'instruments financiers et de dépôts. Ils ne peuvent acquérir des actifs immobiliers exclusivement en vue de leur revente.
SCI :
Vous pouvez placer votre patrimoine immobilier au sein d'une société civile immobilière (SCI), dans le respect des règles qui régissent votre régime matrimonial si vous êtes marié.
Associé de cette société vous recevrez des parts sociales en échange de vos apports, parts aisément transmissibles à des tiers ou à vos proches.
Cette solution vous permet :
- d'échapper aux contraintes de l'indivision et à l'unanimité qu'elle requiert pour certaines décisions importantes ;
- de contourner les obligations de gestion, posées par votre régime matrimonial (accord de votre conjoint en cas de vente du bien immobilier commun, par exemple) ;
- de séparer vos patrimoines personnel et professionnel ;
- d'optimiser votre régime fiscal
- de préparer la transmission de votre patrimoine.
Monuments historiques, Malraux :
Les propriétaires d'immeubles situés dans les secteurs sauvegardés ou dans des périmètres de restauration immobilière sont autorisés, à l'occasion de la réalisation de certains travaux de restauration immobilière initiés avant 2009, à imputer leur déficit foncier sans limitation de montant sur leur revenu global.
